【おススメ不動産投資】REIT(リート)って何?

不動産投資REIT役立情報
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今回は、不動産投資の中でも、少額で投資できるREIT(リート)についての投稿です。

不動産投資って難しそう・・・
お金もいっぱい必要そうだけど。

REITとは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとった略語で、
日本語に訳すと、不動産投資信託となります。

不動産を直接購入するとなると、例えばマンションを1室購入するとかがあります。これだとマンション購入にかかる費用が数千万円します。

そうなると、手元資金が潤沢になる人若しくはローンを組んで借りるしか無いですよね。

REITとは、投資信託となっているので、証券会社で少額取引できます。
個別銘柄やETFなら、その場で取引が可能です。
投資信託もありますので、更に小額から取引ができます。
ETFと投資信託についての記事はこちら

今回の記事は、
①REITについて
②ETF

③投資信託
の順に説明します。

REIT(リート)って何?

一般的な不動産投資

不動産投資

不動産には、
・マンション
・一軒家
・商業施設
・ホテル
・リゾート
などがあります。いずれにしても、個人で購入するとなると、
数千万円~億単位の投資が必要となります。買えて、安価マンションや一軒家くらいかと思います。他は大金持ち以外は不可能ですね。

基本的には、収入源は賃貸費用と売買する際の差額となります。

また、現物不動産投資にはメンテナンスや居住者への対応など管理業務をしなければいけません。
管理業務は外部委託したとしてもオーナー自身がさまざまな意思決定をしなければいけない場面もあるため、投資というよりは経営に近いです。

そして、現物不動産投資は、流動性に劣り、売却するときも、仲介業者を通して買い主を探すことが必要になるなど、煩雑で時間もかかります。

得られる金額が大きいですが、元手を回収するのに時間がかかることと、元手は保証されません。

 

REITについて

REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、「不動産投資信託」の意味です。

REITはアメリカで1960年に生まれました。
ヨーロッパでは、オランダで最も早く1969年にREIT市場が作られました。
欧米以外では、1971年にオーストラリアでREITの取引が始まりました。
日本でJ-REITの取引が始まったのは2001年です。

REIT投資フロー

REITは、
・小額から投資できる
・間接的に不動産に投資しているため、管理が不要
・様々な物件に分散投資することができる
 →リスクが低い
・株価が下がらない限り、購入後利益をすぐに得られる
・現物不動産投資と異なり、売買に対する流動性が高い
・他の株よりも配当が大きい(利益の大半が配当に回るように設計されている)
・ボラティリティは高く、比較的リスクは高い部類

収入源は、株式配当と株式売買の差額分となります。
つまり、普通の株式投資と同じということになります。

REITの世界市場

S&P グローバルREIT指数から次のことが分かります。

構成銘柄数時価総額(百万$)ウエイト(%)
アメリカ1511,146,41966.6
日本61157,6729.1
オーストラリア31114,1516.2
イギリス3385,4645.0
シンガポール3479,6853.2
フランス852,5402.0
カナダ2860,7951.8
香港628,8711.5
ベルギー923,2551.2
南アフリカ1412,6360.7

REIT世界市場規模

アメリカが最も大きい市場で、100兆円を超える市場となり、全体の2/3を占めています。
次いで日本が約17兆円、オーストラリアが約12兆円となっています。
この上位3か国で世界のREIT市場の81.9%もの割合を占めています。
そのため、アメリカ、日本、先進国のREIT市場に投資をすることが理想だと考えます。
もちろん新興国も今後の発展を考えると長期的には魅力なのかもしれませんが。

REIT投資方法

①個別銘柄を購入する
②ETFを購入する
③投資信託を購入する

①~③すべてで証券会社から購入することができます。

①個別銘柄

  ・日本:62銘柄が東京証券取引所に上場している
  ・ アメリカ:186銘柄がNY証券取引所に上場しているが、日本では購入できない

  日本REIT個別銘柄は証券会社から購入することが可能です。
  下記に日本個別銘柄(J-REIT)について詳細が記載されています。
   https://www.japan-reit.com/ranking/all  

 海外REITを購入するなら、指数に連動したETFや投資信託での運用となります。

②ETF
 さまざまな指数がありますが、下記は日本とアメリカの指数についてまとめています。

 ・日本:東証REIT指数
       東京証券取引所に上場しているREIT(不動産投資信託)の全銘柄の
       時価総額加重平均である。基準日である2003年3月31日の時価総額を
       1,000として算出される。

    この東証REIT指数に連動したETFが東証に上場されています。
    それについては、次項で説明します。

 ・アメリカ
   代表的な指数が4つあります。

       a)DowJonesU.S. Select REITindex
         商業用、住宅用不動産を所有および運営し、時価総額2億ドル以上かつ、
        総収入のうち不動産収入が75%以上を占める米国のREIT計115銘柄で構成される、
        浮動株修正時価総額加重平均指数。

      b)Dow Jones Equity All REITindex 
   米国株式市場ほぼ全ての上場不動産投資信託をカバーしています。

  c)MSCI US REITindex
   米国のREIT市場の80%以上をカバー。
   MSCI(モルガン・スタンレー・キャピタル・インターナショナル)社の
   米国リート指数。
   USリートのベンチマークとして使用される事も多い。

  d)FTSE NAREIT AllREITs
   NAREIT(全米不動産投資信託協会)と英-FTSE社で算出される米国不動産指数。
   米国の上場REIT銘柄で構成される浮動株時価総額比の米国REIT指数。

 マネック証券では、b)Dow Jones Equity All REITindexを除いた指数に連動した
 ETFが購入できます。

ETFと投資信託については、次項で説明します。

ETFについて

マネックス証券で購入できるETFを調べました。

●東証REIT指数連動型

コード銘柄純資産総額(百万円)経費率(%)配当利回り(%)2021/7/12株価
1343NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信426,9840.17%3.06%¥2,344
1476 iシェアーズ・コア Jリート ETF337,1410.18%3.04%¥2,245
1345上場インデックスファンドJリート(東証REIT指数)隔月分配型223,9860.33%3.03%¥2,200
1595NZAM 上場投信 東証REIT指数206,2890.27%3.11%¥2,224
1597MAXIS Jリート上場投信171,2980.28%2.98%¥2,233
1488ダイワ上場投信-東証REIT指数165,3990.17%3.11%¥2,242
1398SMDAM 東証REIT指数上場投信106,1710.24%2.95%¥2,223

東証REIT指数連動なので、基本的にはすべての運用成績は似たものとなります。
流動性の観点から「純資産総額」が高いものを、経費率が安いものを購入するほうが良いです。

つまり、
・NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
・iシェアーズ・コア Jリート ETF
のどちらかを日本に投資をしたい場合は選択するのが良いと考えます。

 

●アメリカREIT指数連動型

上場ティッカー銘柄連動指数経費率(%)配当利回り(%)2021/7/12株価
NYSEBBREJPモルガン・ベータビルダーズ・MSCI米国リートETFMSCI US REIT Index0.111.16$99.13
NYSERWRSPDR® ダウ・ジョーンズREIT ETFDow Jones U.S. Select REIT Index0.252.57$108.69
東証1659iシェアーズ 米国リート ETFFTSE Nareit Equity REITs0.221.77¥2,481

3つのETFがありますが、連動指数が違うので、何に投資してよいか疑問が生じると思います。
●経費率からは、BBRE(JPモルガン・ベータビルダーズ・MSCI米国リートETF)
●配当利回りからは、1659(iシェアーズ 米国リート ETF)
が良いように感じます。株価については、下図にて。

<株価比較>

★2019年からの比較
アメリカREIT指数株価比較 2019年から

●BBRE(MSCI US REIT Index):31.65%上昇
●RWR(Dow Jones U.S. Select REIT Index):21.59%上昇
●1659(FTSE Nareit Equity REITs):29.81%上昇

という結果が得られており、RWR(Dow Jones U.S. Select REIT Index)が少し劣勢です。

★2021年7月までの1年間比較

アメリカREIT指数株価比較 2021年7月までの1年間比較

●BBRE(MSCI US REIT Index):41.37%上昇
●RWR(Dow Jones U.S. Select REIT Index):42.34%
●1659(FTSE Nareit Equity REITs):41.27%上昇 

とほぼ変わらない結果

つまり、どの指数を基に購入しても大きな違いが無いため、経費率と配当利回りが目安とすれば良いと考えます。

 

●アメリカ以外のREIT指数連動型

上場ティッカー銘柄連動指数経費率(%)配当利回り(%)2021/7/12株価
東証1495上場インデックスファンドアジアリートFTSE EPRA/NAREIT アジア(除く日本)リート10%キャップ指数0.702.36¥10,760
東証1555上場インデックスファンド豪州リート(S&P/ASX200 A−REIT)S&P/ASX200 A-REIT指数0.453.21¥1,703
東証2045NEXT NOTES S&P シンガポール リート(ネットリターン)S&P シンガポールREIT指数0.95¥13,760
東証2515NEXT FUNDS 外国REIT・S&P先進国REIT指数(除く日本)S&P先進国REIT指数(除く日本、配当込み)0.1872.25¥1,158

上場インデックスファンドアジアリートは、シンガポールと香港主体のETFです。
あとは、オーストラリア、シンガポール、先進国のETFが購入できます。

投資信託について

マネックス証券で購入できる投資信託についてまとめています。

東証REIT指数がベンチマーク

対象ファンド名決算回数申込手数料信託報酬率純資産総額(百万円)2021/7/12基準価額(円)
日本Smart-i Jリートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.187%3,94814,759
日本eMAXIS Slim 国内リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.187%以内8,53310,302
日本日本株式・Jリートバランスファンド年1回0%純資産総額に対して 0.209%66415,187
日本たわらノーロード 国内リート年1回0%純資産総額に対して 0.275%以内11,26715,122
日本<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド年1回0%純資産総額に対して 0.275%以内16,21021,244
日本三井住友・DC日本リートインデックスファンド年1回0%純資産総額に対して 0.275%以内4,64313,917
日本iFree J-REITインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.319%1,59314,024
日本iシェアーズ 国内リートインデックス・ファンド年1回0%純資産総額に対して 0.3685%1,23918,739
日本SMT J-REITインデックス・オープン年2回0%純資産総額に対して 0.44%36,42621,342
日本野村インデックスファンド・J-REIT年1回0%純資産総額に対して 0.44%9,45332,312
日本eMAXIS 国内リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.44%以内15,59237,195
日本MHAM J-REITインデックスファンド (毎月決算型)毎月0%純資産総額に対して 0.715%107,57810,227
日本新光J-REITオープン毎月0%純資産総額に対して 0.715%116,9104,717
日本インデックスファンドJリート毎月0%純資産総額に対して 0.715%26,0988,487
日本ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)毎月0%純資産総額に対して 0.792%440,5823,672
日本ダイワJ-REITオープン年4回0%純資産総額に対して 0.792%18,7596,923

いずれも同様の成績が得られることから、信託報酬の安い
eMAXIS Slim 国内リートインデックス
が良いと思います。

 

海外REIT指数がベンチマーク

対象ファンド名決算回数申込手数料信託報酬率純資産総額(百万円)2021/7/12基準価額(円)
先進国Smart-i 先進国リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.22%2,31812,937
先進国eMAXIS Slim 先進国リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.22%以内9,88310,993
先進国たわらノーロード 先進国リート年1回0%純資産総額に対して 0.297%以内14,19513,091
先進国三井住友・DC外国リートインデックスファンド年1回0%純資産総額に対して 0.297%以内12,14613,988
先進国iFree 外国REITインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.341%1,32013,832
先進国たわらノーロード 先進国リート<為替ヘッジあり>年1回0%純資産総額に対して 0.385%53112,664
先進国iシェアーズ 先進国リートインデックス・ファンド年1回0%純資産総額に対して 0.429%58218,242
先進国野村インデックスファンド・外国REIT年1回0%純資産総額に対して 0.605%4,74830,922
先進国野村インデックスファンド・外国REIT・為替ヘッジ型年1回0%純資産総額に対して 0.605%74816,659
世界SMT グローバルREITインデックス・オープン年2回0%純資産総額に対して 0.605%26,63720,348
新興国SMT 新興国REITインデックス・オープン年2回0%純資産総額に対して 0.66%3135,952
先進国eMAXIS 先進国リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.66%以内12,18033,256
新興国eMAXIS 新興国リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.66%以内3,0297,746
オーストラリアeMAXIS 豪州リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.66%以内69914,132
欧州eMAXIS 欧州リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.66%以内7229,771
アメリカeMAXIS 米国リートインデックス年1回0%純資産総額に対して 0.66%以内1,21813,472
世界EXE-i グローバルREITファンド年1回0%純資産総額に対して 実質0.343%程度3,65615,708
おススメ
●先進国:eMAXIS Slim 先進国リートインデックス
●新興国:eMAXIS 新興国リートインデックス
      ※経費率が抑えられたSlimが無いのが欠点。
●その他:eMAXISシリーズ
REIT投資信託は、三菱UFJ国際投信が経費率や純資産の観点から良いと思います。

私は、eMAXIS Slim 先進国リートインデックスに投資しています。
含み益ですが、コロナショック時に購入したため、跳ね上がり今までで31%のリターンが得られています。

結局どれに投資したほうが良い?

【先進国での株価推移比較】※2019年からのデータ比較
先進国REIT株価推移
市場規模の順番になっています。
・アメリカ
・日本
・オーストラリア
アメリカとオーストラリアの間に、先進国(日本を除く)指数が来ています。
 
 
【先進国と新興国株価推移比較】※2019年11月からのデータ比較
REIT先進国と新興国株価推移
 
先進国が新興国をアウトパフォームしています。
しかも新興国はコロナショックから抜け出せていません。

結論

<個別銘柄>
日本のものしか購入できないため、あまりおススメはできないと思います。
※私のような初心者は。
ETFか投資信託で投資したほうが確実だと考えます。

<ETF>
アメリカの指数を基に購入する

<投資信託>
eMAXIS Slim 先進国リートインデックス

 

 
 

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